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张静律师解答：出资人与地主合作建房，出资人取得房屋使用权后，转卖给第三人，后合资建房协议与宅基地房买卖协议都被判定为无效合同。此种情况下，第三人能否要求地主赔偿损失呢，答案是不能，因为合同纠纷案件中，根据合同的相对性原则，只能要求跟你签合同的人赔偿。所有第三人只能要求出资人赔偿，出资人再要求地主赔偿。如下面这个案件，法院就是这样处理的。

判决书节选：

法院认为：根据某号民事判决书查明的事实，黄出资人出资在袁地主名下的宅基地上建设两栋房屋，南栋归袁地主，北栋归黄出资人。黄出资人又通过合资建房等方式将北栋房屋中的三楼东边的房屋（即涉案房屋）转让给王某，该转让行为实际属于买卖农村宅基地房屋的行为，即黄出资人与王某之间实际为房屋买卖合同关系。因王某并非涉案房屋所属集体经济组织成员，故双方之间的房屋买卖合同关系因违反法律和行政法规的强制性规定而应当认定为无效。

某号民事判决书已确认袁地主与黄出资人签订的《合作建房协议书》无效，同时黄出资人与王某之间的房屋买卖合同也无效。袁地主基于《合作建房协议书》无效的法律后果有权要求黄出资人返还因无效合同取得的涉案房屋，黄出资人基于其与王某之间的房屋买卖合同关系无效的法律后果有权要求王某返还因无效合同取得的涉案房屋。某号民事判决书判令黄出资人和王某将涉案房屋返还给袁地主，王某履行该判决义务后，应当视为王某已将涉案房屋返还给黄出资人。根据合同的相对性，王某基于合同无效的后果有权要求黄出资人作相应财产返还及损失赔偿。王某将涉案房屋返还给黄出资人后，因其丧失另行向他人购买房屋的机会，产生了房屋增值利益损失，黄出资人应当予以赔偿。经评估，涉案房屋现值为222,214元，故黄出资人应当赔偿王某房屋的现值（包括王某支付的房价款及升值部分）222,214元，王某主张的超出部分，法院不予支持。同样，黄出资人将涉案房屋返还给袁地主后，其亦享有要求袁地主赔偿其房屋现值的权利，故黄出资人在向王某承担赔偿责任后，可依据其与袁地主之间的合同关系，通过另行起诉或协商的方式，清理与袁地主之间的法律关系和责任。但袁地主与王某并不存在直接的合同关系，王某在本案中要求袁地主承担赔偿房屋现值的诉讼请求依据不足，法院不予支持。